Oggi parleremo dei controlli da eseguire nel caso si acquisti un appartamento in un condominio e dei problemi fiscali. Tra le cose da verificare, in particolare, ci sono eventuali impegni presi da chi vende casa per opere di manutenzione straordinaria del condominio.
Per legge, chi subentra nei diritti di un condomino che vende casa è obbligato a pagare le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente, dove per anno si intende non quello solare ma quello dell’esercizio finanziario del condominio.
Se sono state deliberate dall’assemblea di condominio spese pesanti, come quelle di manutenzione straordinaria, queste sono debiti contratti da chi vende nei confronti del condominio: è vero che i miglioramenti avvantaggiano chi compra, ma l’esborso lo paga chi entra quindi occorre valutare se stornalo (e in che misura) o no dal prezzo di vendita.
L’eventuale fondo di accantonamento per le spese straordinarie del bilancio condominiale è invece un credito vantato da chi vende casa nei confronti del condominio: anche di esso si deve tenere conto nella fissazione del prezzo.
L’acquirente, anche prima del rogito, deve essere messo a conoscenza se gli impianti sono conformi o meno alla legge: se il venditore non lo fa e succede qualche incidente, chi vende casa ne dovrà rispondere. Gli impianti (elettrico, idrico, di riscaldamento), oltre a essere a norma, devono essere garantiti da una certificazione di conformità dell’installatore o di chi ha eseguito la manutenzione straordinaria: questi documenti vanno trasmessi da chi vende casa a chi la compra.
Su questo fronte, la tutela della privacy di chi vende è un problema reale con cui si scontrano coloro che desiderano effettuare delle verifiche anticipate sul venditore prima di acquistare casa. Di solito si può risolverlo chiedendo alla parte venditrice di trasmettere prima del rogito tutta la documentazione comprovante gli avvenuti pagamenti di quanto ho indicato prima.
Se la parte venditrice si rifiuta, chi compra può dare per certo che la mancanza di trasparenza segnala la presenza di un “arrosto” – qualche fatto o notizia che chi vende non vuol fare conoscere a chi compra – . Quindi farà bene a muoversi con i piedi di piombo.
In questo caso, ad esempio, chi compra casa può chiedere al notaio di inserire nel contratto di acquisto una clausola con la quale si stabilisce, per la durata di uno, due o tre mesi, che una parte della somma che viene pagata per l’acquisto viene trattenuta dal notaio stesso a titolo di garanzia sulla verifica delle spese, oneri e imposte che ho elencato.
Se qualcosa non è stato pagato, i soldi per chiudere i conti passati verranno presi da quel fondo. Se tutto è in regola, alla scadenza concordata i soldi verranno versati alla parte venditrice.
Parliamo dell’Iva sulla prima casa. Occorre tutelarsi nei confronti della parte venditrice per quanto riguarda l’IVA sulla prima casa. Chi acquista la prima casa paga un’IVA agevolata (al 3% mi pare) ma se invece non si tratta della prima casa paga il 10%. Se chi vende la casa non compra una prima casa entro un anno, dovrà versare allo stato l’IVA al 10%. Ma se chi vende non lo fa, lo dovrà fare chi la acquista perché lo Stato chiederà a chi ha comprato i soldi dovuti, e poi l’acquirente potrà – sempre che ci riesca – farsi ridare i soldi da chi gli ha venduto la casa.
Quando ho comprato casa io, poiché chi vendeva la casa a me si trasferiva all’estero, era, come dire, molto ma molto probabile che non avrebbe riacquistatoa la prima casa in Italia entro un anno. Per evitare di trovarmi nella spiacevole situazione che ho descritto, il notaio ha inserito una clausola con cui ha trattenuto il 7% del valore dichiarato per la transazione per un anno, in modo che se ci fossero stati problemi di Iva avremmo usato quei soldi per lagare lo Stato. Un anno è passato e io ho dormito sonni tranquilli.