In tema di ripartizione delle spese di riscaldamento, la modifica delle tabelle allegate a regolamento di natura contrattuale o la formazione di tabelle adottata a maggioranza, e non con il consenso unanime di tutti i condomini, è nulla (Trib. Genova, sez. III, 26/09/2003)
In tema di impianto comune di riscaldamento, occorre distinguere il riparto delle spese di rifacimento, manutenzione e sostituzione (da eseguirsi secondo il criterio proporzionale ai valori della proprietà), da quello relativo alle spese del godimento del servizio (da operarsi in base ai consumi dei singoli). Conseguentemente, deve essere annullata la delibera impugnata laddove abbia ripartito le spese per la sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento secondo i millesimi riportati nella tabella riscaldamento anzichè in base ai millesimi di proprietà (Cass. 365/2000).
Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato
Non esiste una normativa secondo la quale è possibile rinunciare al servizio di riscaldamento centralizzato (senza ovviamente contribuire). Negli ultimi anni s’è consolidato l’orientamento della Corte di Cassazione nel considerare legittima la rinuncia del singolo condomino al riscaldamento condominiale effettuato mediante il distacco del proprio impianto da quello centralizzato, purché egli dimostri che da ciò non derivino
aggravi di spese,
squilibri termici
in danno degli altri condomini i quali fruiscono dell’impianto centralizzato.
In assoluto, comunque, il distacco dall’impianto deve ritenersi vietato, se da esso derivano danni o scompensi al funzionamento dell’impianto stesso.
Il distacco è, invece, consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale del condominio o dall’unanimità dei partecipanti al condominio, ovvero anche quando, da parte dei condomini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcun danno o inconveniente agli altri condomini (Cass. 23.5.1990, n. 4653; Cass. 10.6.1991, n. 6565; Cass. 20.2.1998, n. 1775; Trib. Perugia 6.9.1997).
Al distacco dall’impianto centrale non consegue il diritto all’esonero dalle spese. Il condomino potrà dunque solo pretendere una riduzione della sua quota di spese di riscaldamento pari al risparmio ottenuto dal condominio a seguito del distacco dei suoi caloriferi. Il risparmio che dovrà essere dimostrato dall’interessato: questa dimostrazione è estremamente difficile, per cui, in sostanza, ammesso che il diritto di distaccarsi dall’impianto esista, il distacco, nella maggior parte dei casi, non permetterà un esonero totale, ma solo parziale, dalle spese di riscaldamento.
Il singolo condomino non può comunque sottrarsi dal contribuire alle spese per il godimento del servizio, e ciò in base alla disposizione del 2′ comma dell’art. 1123 c.c., che prescrive che la ripartizione sia eseguita in base all’uso potenziale derivante dall’attitudine oggettiva della cosa comune a servire il bene di proprietà esclusiva (Cass. 23.5.1990, n. 4653).
Il distacco delle diramazioni relative ad una o più unità immobiliari dell’edificio condominiale dall’impianto centrale di riscaldamento è consentito quando il condomino interessato provi che da questo deriverà un’effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto centrale stesso (Cassazione civile, sez. II, 14 febbraio 1995, n. 1597).
La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato è legittima se l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano nè aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, nè squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio (Cassazione civile, sez. II, 20 febbraio 1998, n. 1775).
È vietato il distacco delle diramazioni relative ad uno o più appartamenti dall’impianto centrale di riscaldamento, in quanto esso incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell’impianto centralizzato