Come Determinare il Prezzo di un Immobile

Determinare il prezzo di un immobile è difficile.
Ma qualcosa può venire in aiuto a chi compra casa: i database consultabili online, oppure i cosiddetti “borsini immobiliari”, pubblicati sui giornali specializzati.

Su cosa si basa la loro maggiore attendibilità rispetto ai prezzi indicati sugli annunci? Semplice: i borsini sono il risultato di una media operata sui prezzi a cui è stata effettivamente venduta la casa, cioè dopo la conclusione delle trattative che hanno portato a un sostanziale abbassamento del prezzo inizialmente proposto dal venditore.

Per l’aspirante proprietario si tratta, insomma, di medie che vanno considerate anche per capire, a grandi linee, i margini di trattativa con il venditore. Sono in genere forniti da centri studi e da associazioni di categoria degli agenti immobiliari. Naturalmente si tratta di prezzi medi: il che vuol dire, in concreto, che la valutazione è applicabile a stabili non troppo nuovi, ma senza bisogno di lavori di manutenzione straordinaria nei prossimi anni, e che l’appartamento è in buone condizioni. Può cioè essere abitato da subito, senza bisogno di interventi di ristrutturazione, e tutti gli impianti sono in ordine. Quando invece non sono presenti tutte queste caratteristiche, il prezzo va ovviamente diminuito. Come va aumentato se gli impianti sono stati rifatti da poco, o quando sono stati appena eseguiti importanti lavori condominiali (come una facciata completamente rinnovata) o la casa si trova in una zona di particolare pregio, o ancora si tratta di uno stabile con rifiniture di lusso.

Due elementi di svalutazione del prezzo, sono comunemente considerati: l’appartamento occupato da un inquilino vale il 30% in meno, anche se lo sfratto è già in corso. Al riguardo, è indispensabile comunque avere una copia del contratto di locazione da studiare prima di concludere l’affare, e anche della pratica di sfratto se è già in corso. In una grande città lo sfratto dopo la fine del contratto impiega almeno due o tre anni per essere eseguito. Altro elemento importante è la presenza dell’ascensore: se non c’è, il prezzo si abbassa in proporzione, del 5%-10% per ogni piano. Il che vuol dire che un appartamento al primo piano può valere il 10% in meno, ma al quinto il calo è valutabile intorno al 35%.
I primi piani e i piani terra valgono comunque meno, in generale, a causa soprattutto della minore luminosità.

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