Comprare Casa – Controllo sul Venditore

Oggi, dopo aver succintamente toccato la questione della scelta del mutuo (ma ne torneremo a parlare in dettaglio più avanti, promesso!), parleremo dei controlli di base da seguire sull’immobile che si intende acquistare.

Ho distinto i passaggi fondamentali di questa specie di percorso a tappe in quattro punti, in modo che l’elenco possa essere gestito agevolmente spuntandoli uno a uno dopo che sono stati effettivamente verificati. Si tratta in effetti di una sorta di slalom gigante tra controlli burocratici, adempimenti fiscali, regole di prudenza. 1 – Primo passaggio: occorre controllare l’effettiva titolarità della casa in capo al solo venditore, la mancanza di eventi “pregiudizievoli” su chi vende (ipoteche e pegni), il corretto accatastamento dell’immobile, l’avvenuto pagamento di eventuali imposte, oneri urbanistici, condoni.

Per fare questo prima della firma del cosiddetto “compromesso” (il cui nome tecnico è contratto preliminare) ci si può recare all’Agenzia del Territorio, il nuovo nome di quello che una volta era chiamato Ufficio del catasto, e compiere una semplice operazione che si chiama “visura catastale”.

Mi scrive un lettore (che ringrazio per l’immediata segnalazione di alcune mie castronerie): “Nella visura catastale non possono comparire le ipoteche e le altre trascrizioni pregiudizievoli, quelle si possono consultare alla “Conservatoria dei registri immobiliari” e tale ricerca è un po’ più complicata e costosa: io stesso le commissiono a uno studio notarile. Questi controlli sono gli stessi che deve fare obbligatoriamente il Notaio prima di stipulare l’atto di vendita: perchè dovrebbe andarci l’acquirente, a sue spese, a farli? Sarebbe un inutile e costoso eccesso di zelo…. tanto poi il notaio se le farebbe pagare comunque queste spese!”

Rispondo al volo: certo, i controlli li farà comunque a suo tempo anche il notaio, ma a quel punto probabilmente ci sarà già di mezzo anche un preliminare e una banca che si presenterà per far registrare l’ipoteca per il mutuo. Se ci sono problemi di sorta forse è il caso di conoscerli prima.

Per poter effettuare questo controllo, occorre avere tutti i riferimenti dell’immobile. Non basta dunque il Comune, l’indirizzo e il numero civico, ma servono altri dati quali i numeri di mappale, il foglio e la particella catastale. Queste informazioni sono sul contratto di acquisto che a suo tempo ha firmato chi ora intende vendervi la casa.
Questo controllo è fondamentale per un motivo molto semplice: chi compra è obbligato a pagare quanto non è stato versato dal precedente proprietario.

Secondo passaggio: il controllo dei pagamenti delle spese condominali, tassa rifiuti, eventuali oneri di accatastamento o variazione catastale e di urbanizzazione (se dovuti), pagamento di eventuali condoni se sono dovuti. A me è successo di far saltare l’acquisto – effettuato tramite agenzia e a caparra già versata, che doveva controllare e non l’ha fatto (o peggio, sapeva e taceva) – di una mansarda perché non era mai stato pagato il condono per la sua trasformazione da sottotetto a mansarda, con relativi oneri di ritardato pagamento e interessi, che oltretutto riguardavano anche due mansarde limitrofe. Dopo aver provveduto a pagare (io) avrei dovuto chiedere i soldi pagati ai precedenti proprietari e agli altri proprietari delle due mansarde limitrofe. Vedete un po’ voi… ho mollato tutto e ho dovuto fare di tutto solo per riavere la mia caparra.

Per accertarsi che le voci della lista precedente siano in regola si può andare in Comune o all’Agenzia delle Entrate, ci si può rivolgere all’Amministratore di condominio, oppure si può esigere una dichiarazione scritta con la quale chi vende le certifica che ha saldato tutte le competenze.

Quando ho comprato casa, poiché ho scoperto dall’amministratore che chi mi vendeva l’appartamento non aveva pagato alcune rate delle spese di riscaldamento, ho scalato quella cifra da quanto gli ho pagato per la casa. Gli enti preposti li ho appena elencati: Comune, Ufficio del Catasto, Amministratore condominiale.

C’è poi un altro rischio. Chi compra direttamente da un venditore al quale siano intestate società di persone si espone per cinque anni dall’acquisto al rischio della revocatoria in caso di fallimento del venditore. Rischia cioé di vedersi apprendere la casa, che sarà venduta per soddisfare i creditori. L’acquirente si dovrà rivalere sul fallimento, a beni falcidiati però, quindi con un recupero minimo.

Quindi, se chi vende ha intestate società di persone (Sas, Snc, Società semplici, società agricole) si rischia per cinque anni di vedersi portar via la casa, se chi la vende dovesse fallire.

Il controllo sulle intestazioni di società si può fare su tutta Italia in Camera di commercio con il nome e il codice fiscale di chi le vende casa (così può controllare anche, ad esempio, se ha protesti o fallimenti pregressi), oppure su Internet attraverso il sito del Cerved, la banca dati delle Camere di commercio. Costa un poco ma vi garantisco che chi lo farà dormirà sonni più tranquilli.

Per quanto riguarda invece i costruttori, una legge varata di recente impone a chi vende case in via di costruzione di dare agli acquirenti una fideiussione bancaria di prima istanza per l’intero valore degli anticipi e delle caparre. Così, se il costruttore dovesse fallire, chi compra potrà subito riprendersi i propri soldi.

Inoltre, occorre sempre ricordare che i nuovi immobili devono essere garantiti per iscritto da difetti o “vizi” (anche “occulti”, cioé non visibili) e che questa garanzia vale 10 anni. In caso di problemi prima dei dieci anni, chi ha comprato potrà far valere la garanzia e chiedere a chi ha venduto di mettere a posto le cose a sue spese, senza cioé che chi ha comprato debba pagare un solo centesimo di euro.

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