Di seguito si riporta la normativa del Codice Civile, nonché le posizione della giurisprudenza e della dottrina in tema di mancata esecuzione dei lavori sull’immobile locato da parte del locatore ed in tema di azioni esercitabili da parte del conduttore.
Queste sono le conseguenze e le possibili azioni esercitabili da parte del conduttore:
– se i vizi del bene locato mettono a rischio la salute del conduttore o dei suoi familiari, il conduttore potrà ottenere la risoluzione del contratto pure se fosse stato a conoscenza dei vizi dell’immobile, e pur se in precedenza avesse effettuato delle rinunce a far valere i propri diritti (articolo 1580 Cod. Civ.);
– il conduttore ha diritto al risarcimento del danno (Cassazione Civile, III° Sezione, n. 16136 dell’08.07.2010);
– il conduttore non può solo per ciò interrompere il pagamento dei canoni di affitto (Tribunale di Roma, V° Sezione, 26.10.2009), oppure effettuare un’”autoriduzione” del canone (A. Cirla, M.G. Monegat, “Condominio e Locazioni”, “Normativa e giurisprudenza ragionata”, Giuffrè Editore, 2010); solamente nel caso in cui l’immobile sia inutilizzabile allora egli potrà sospendere il pagamento dell’affitto;
– se durante il rapporto di locazione sorge una vicenda che incide sul godimento della cosa, sul locatore incombe l’obbligo di effettuare i lavori necessari per mantenere la cosa in buono stato (Tribunale di Genova, 02.05.2007; conforme: Cassazione Civile, III° Sezione, n. 15372 del 28.06.2010);
– nel caso in cui il locatore non esegua i lavori a suo carico il conduttore potrà agire per la risoluzione del rapporto oppure per l’adempimento, nonché, in ogni caso, per l’ottenimento del risarcimento del danno (M.Di Marzio, M. Falabella, G. Barrasso, “La locazione”, “Percorsi giurisprudenziali”, Giuffrè Editore, 2007);
– nel caso sia accertata la violazione da parte del locatore di tenere in buono stato l’immobile da lui concesso in locazione, il conduttore potrà esercitare l’azione risarcitoria, nonchè richiedere il ripristino del locale in conformità all’utilizzo del bene per come previsto dal contratto (Cassazione Civile, III° Sezione, n. 15372 del 28.06.2010).
E’ dunque interessante notare che il conduttore, in caso di inadempimento, potrà anche agire in giudizio al fine di ottenere un provvedimento che obblighi il locatore ad eseguire le opere necessarie a garantire il buono stato dell’immobile locato.